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望京写字楼越来越空,互联网公司都搬哪了?

2019-10-28 09:51来源:互联网

望京写字楼越来越空,互联网公司都搬哪了?

作者|谷雨数据 X 数闻 来源|谷雨数据(ID:guyudata)

那间200平米的办公室本身条件很好,却硬生生空置了大半年。小洪是某商业地产公司负责望京SOHO租赁业务的营销顾问,他抱怨某些望京SOHO的业主没能认清近来的形势,总是慢市场半拍。

他口中的这位业主,在租客开价每天8元/平方米的时候,还坚持8.5元才肯出租。但等他接受了8元的价位,租客的预期又降到了7.5元。

而这个案例,是望京地区最近一年写字楼租赁市场的一个缩影:写字楼业主已经撑不住不断下挫的报价指数,只能看着一间又一间办公室人去楼空。

房地产服务商第一太平戴维斯的第二季度简报显示,望京甲级写字楼的空置率已经迫近15%,升至三年内的最高值。这块被寄予挑战中关村互联网地位的创业热土,在资本像天气一样趋冷的背景下,似乎迎来了自己新的艰难时刻。

望京写字楼越来越空,互联网公司都搬哪了?

戴玉摄

现今:价格终落百姓家

一直有人戏称,望京版图藏匿着移动互联网标志的Android机器人,而望京SOHO大厦正好位于机器人的脑门上,是移动互联网的大脑。

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夜间的望京SOHO

戴玉摄于2019年9月20日8:00PM

这里一度是初创互联网公司的打卡圣地。最初交付使用时,SOHO中国董事长潘石屹对外宣称,望京SOHO超过90%的租户都是互联网企业。

过去两年,望京SOHO的3座塔楼也基本都是一房难求的满租状态。

SOHO中国的年度业绩公告显示,截至2017年年末和2018年年末,望京SOHO归属于SOHO中国的部分,出租率均保持在98%及以上。

与望京SOHO塔3归SOHO中国自营不同,塔1和塔2被卖给了小业主,他们多把自己的办公室委托给小洪这类房地产经纪人管理。

小洪算过,2018年9月的鼎盛时期,望京SOHO塔1和塔2大约只剩下40套空置,租户确定面积、装修等要求后,也许只剩下2-3套符合条件,再筛选价位,合适的应该就只有1套了。如果租户稍一犹豫,这套房源就可能会被抢先租走。

转折点发生在去年10月。10月接近年底,大批量合同到期,企业会参考当时各地写字楼市场的出价来考虑要不要换租。

2019年初,小洪的客户,一个互联网猎头公司发展向好,计划扩租。租赁双方进行过了两轮谈判,正在协议合同条款和签约日期,该猎头公司老板突然的一个电话,中止了签约进程。这位老板认为这个时候局势不明朗,宜静不宜动,而这个冷静期,短则半年,长则一年。

这个决定,很可能是明智的。

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从那时起,望京SOHO的空置率开始升高,等过完2019农历新年,形势就直接从卖方市场逆转成了买方市场,租价一路走低。根据小洪的描述,塔1和塔2的均价,已经从鼎盛时期的每天8元/平方米,降至2019年9月的每天7元/平方米左右。而另一位写字楼房产经纪冯先生,也描绘了与此大同小异的下跌过程。

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望京SOHO某租售中心的出租价格牌

戴玉摄于2019年9月22日下午

另一边,价格一向坚挺的塔3,也在2019年6月底迎来了92%的出租率冰点。部分楼层开始变得冷清。

不得已,望京SOHO也选择了通过减免租费来变相降价。租务经理何先生介绍,从2019年年中起,SOHO自营的塔3推出了签两年,少付3个月租金的活动,且该活动暂未有明确的截止时间。

SOHO公开租售平台微信小程序上的数据显示,10月6日当天,开发商自营的望京SOHO塔3共有58间办公室空置,空置率达12.3%。在小程序展示的北京16个SOHO写字楼中,望京SOHO的空置房源数排名第一。

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空置率的攀升背后,是写字楼租赁市场大环境的低迷。国际商业地产咨询公司世邦魏理仕最新发布的2019年第三季度数据显示,北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%,创下近八年以来的最高水平。在写字楼新租市场,科技行业的扩张步伐明显放缓,其新租占比的环比数据从34%下降至16%。

唏嘘:繁华一度望京梦

2015年,望京SOHO前的扫码一条街,开启了望京互联网创业的魔幻一章。彼时望京一带创业的O2O公司聚集在此烧钱做地推活动,附近工作的白领只要用手机扫码注册账号,就能获得面膜、抽纸等各式各样的礼品。望京因此也被誉为宇宙O2O中心。

当年8月,AcFun(A站)拿到优酷土豆5000万美元的融资,这家被网友评论为孵化了斗鱼、创造了B站的二次元弹幕公司,也驶入了自己的发展快车道。

不到两年后的2017年5月,同样驻扎望京SOHO的熊猫直播拿到的融资就已经是10亿元的级别。这家王思聪旗下的游戏直播公司,一度做到了行业第三的位置。就在这个月,离此不远的另一间办公室里,小蓝单车创始人李刚正野心勃勃地向媒体介绍他的麒麟计划。

他筹划发布一款搭载智能中控屏幕的变速共享单车,通过智能共享单车,构建精准广告媒体广告,形成新的广告载体。借助这个赛道反超计划来超越当时领先的摩拜和ofo。

1年多以后,2018年6月,望京SOHO的老房客陌陌已经拥有了一度超过100亿美元的市值。这家互联网小巨头,年会可以发阳光普照奖励2.5万现金、顶配iPhoneX,成为一众艳羡的对象。

然而,绝大多数的互联网公司,都没能熬到上市那一天。失败者如熊猫直播、小蓝单车、A站,全部折戟望京,接受倒闭、裁员或被收购的命运。

望京似乎已成互联网公司的修罗场。

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过去三年,玩家迁入和迁出望京颇为频繁。天眼查数据显示,2018年的通信地址仍为望京的互联网公司是1601家,相较上一年,有357家公司搬离望京地区,而同时又有298家公司新迁入。

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以可考的最近一年为例,在2018年迁出望京的357家公司中,有近半公司把新办公地定在通州、顺义等非知名商圈。少部分公司甚至撤离了北京城。

归宿:或走,或停,或不入?

2015年,曾是互联网投资热潮的鼎盛时期,坊间到处流传着那些在咖啡厅、电梯间即谈成的融资项目。

天眼查数据显示,注册于2015年的北京互联网公司共收到1401笔融资,此后逐年下降。截至2019年9月30日,2019年在北京新注册的互联网公司仅有17家获得了天使轮融资。在望京注册、获得天使轮融资的互联网公司数量也大幅减少。而往年,收获天使轮融资的北京互联网公司能拿到天使轮的时间,近八成是在其注册的一年内。

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而这只是冰面上的一小部分,更多没有获得融资的公司,才是冻溃无声。

2015到2018这四年间,望京地区的互联网公司共计约3530家&mdash&mdash其企业年报上的通信地址至少有一年在此地。其中,异常停报年度报告的公司从9家激增至343家。按规定,企业应报送并公示年度报告,否则会被列入经营异常名录。同时,新入场的互联网公司则骤减,首发年报的公司数量从1131家降至595家。

望京写字楼越来越空,互联网公司都搬哪了?

回想当年,望京SOHO鼎盛繁荣之时,加班的灯火彻夜通明。在电影《中国合伙人》里,黄晓明扮演的成东青,就是在这里一盏一盏地拧熄办公楼的电灯。

新入望京的张老板,来这里开店尚不足两个月,他并没有感受到想象中那般火热的加班氛围。可能北京的天越来越冷了,不出十点半,SOHO的灯就灭得差不多了。

世邦魏理仕在报告中称,未来6个月,近76万平方米的供应量将进一步加剧市场竞争,预计空置率继续走高,租金将承压下行。

而租赁市场的冷清,给小洪提出了更高的要求。租方的选择空间越多,意味着他要提供更全面、更多样化的选择来满足租户不同的需求。

尽管感到周围越来越萧瑟,他仍不希望错过任何一个提升业绩的机会。

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